財(cái)經(jīng)報(bào)社(亞太)訊 Recherche Bay貴金屬投資研究家洛朗·莫瑞爾(Laurent Maurel)表示，美國(guó)房地產(chǎn)投資意愿降至歷史最低點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市的低迷使消費(fèi)者降溫，促使他們優(yōu)先考慮儲(chǔ)蓄而不是消費(fèi)。他展望，在投資者逐漸撤離房地產(chǎn)之際，以美元和歐元計(jì)算的黃金價(jià)格每周都會(huì)創(chuàng)下新高。

他解釋說，美國(guó)貨幣體系允許通過信貸創(chuàng)造過程自由創(chuàng)造新的法定貨幣，而房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴于這種信貸創(chuàng)造的主要驅(qū)動(dòng)力之一：抵押貸款。

“過去50年，大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都采取了同樣的模式，即利率穩(wěn)步下降，公共和私人債務(wù)不斷增加，這使得經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場(chǎng)在人口老齡化的情況下仍然蓬勃發(fā)展。低利率鼓勵(lì)人們申請(qǐng)更大額度的抵押貸款，從而推高了房地產(chǎn)價(jià)格。以較低的利率提供更多信貸，會(huì)推高房?jī)r(jià)。 然而，這種信貸量的擴(kuò)張也導(dǎo)致流通中的紙幣數(shù)量大幅增加?！?/p>

“因此，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格與黃金等供應(yīng)有限的競(jìng)爭(zhēng)貨幣相比時(shí)，價(jià)格保持穩(wěn)定。充分彈性的信托制度如果運(yùn)用得當(dāng)，將大有裨益，因?yàn)樗茏寷Q策者在危機(jī)時(shí)期支持經(jīng)濟(jì)。然而，如果管理不善，它可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格暴漲和通脹壓力?！?/p>

莫瑞爾強(qiáng)調(diào)，這正是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的事。

根據(jù)Reventure基于134年數(shù)據(jù)的分析，經(jīng)通脹調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格目前幾乎比過去130年的平均水平高出100%。目前的價(jià)格甚至超過了2006年房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的價(jià)格。

美國(guó)房?jī)r(jià)與家庭收入中位數(shù)之比已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的7.2倍，超過了2022年的7.1倍和2008年房地產(chǎn)泡沫的6.8倍。在2020年疫情之前，這一比例為5.5倍。在5年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)上漲了50%，而家庭收入僅增長(zhǎng)17%。因此，住房供應(yīng)持續(xù)惡化。

在美國(guó)，2023年全職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)商的數(shù)量降至44萬人，為2014年以來的最低水平。這數(shù)字在一年內(nèi)減少7.2萬人，降幅為14%，為2008年以來的最大降幅。

自2022年以來，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的會(huì)員人數(shù)減少了10萬，降至約150萬。7月份，待售房屋數(shù)量創(chuàng)下歷史新低，甚至低于2020年疫情期間的水平。與此同時(shí)，抵押貸款需求處于30年來的最低水平。

房主杠桿率(即家庭抵押貸款債務(wù)占房產(chǎn)價(jià)值的百分比)目前處于1958年第四季以來的最低水平，約為27.3%。在2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)前達(dá)到頂峰后，隨著利率下降，這一比例穩(wěn)步下降。

隨著長(zhǎng)期利率上升，借貸能力可能再次惡化。出乎所有人的意料，美聯(lián)儲(chǔ)的降息在最近幾周并未產(chǎn)生預(yù)期效果，長(zhǎng)期利率實(shí)際上大幅上升。

房地產(chǎn)利率快速恢復(fù)上漲，出乎所有人的意料。

莫瑞爾強(qiáng)調(diào)：“沒人愿意出售房屋，因?yàn)闆]人愿意放棄3%或更低的抵押貸款利率。許多房主因?yàn)檫@些利率水平而不愿意出售房屋。除非你有足夠的資金以現(xiàn)金購買，否則將3-4%的抵押貸款利率換成6.5%的利率是沒有意義的，除非你要搬到更便宜的地區(qū)。 而且也沒人愿意買！現(xiàn)在利率已經(jīng)上漲，誰愿意多付35%以上的本金呢？”

“市場(chǎng)已經(jīng)陷入停滯，”他補(bǔ)充道。

“利率下降進(jìn)一步強(qiáng)化了這種預(yù)期，如果利率繼續(xù)下降，今天買入還有什么意義呢？由于當(dāng)前形勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正在離開該行業(yè)，因?yàn)樗麄兒茈y獲得新的委托。市場(chǎng)上房產(chǎn)供應(yīng)量低，這讓新經(jīng)紀(jì)人和他們的買家望而卻步，因?yàn)楹脦讉€(gè)人都在競(jìng)標(biāo)同一套房子。房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)困難的行業(yè)，長(zhǎng)期沒有收入。”

然而，目前的僵局是過去50年來前所未有的，市場(chǎng)完全凍結(jié)。更糟糕的是，這種僵局正在徹底改變市場(chǎng)的情緒：在美國(guó)購買房地產(chǎn)的意愿從未如此低落。

他提到：“如今，在美國(guó)，購買房屋或公寓被視為一個(gè)荒謬的想法，歷史上從未出現(xiàn)過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)如此負(fù)面的情緒。這種極端情況的特點(diǎn)是缺乏買家、賣家和流動(dòng)性，而價(jià)格卻達(dá)到歷史新高，沒有人再有興趣購買房產(chǎn)，這在美國(guó)房地產(chǎn)歷史上是前所未有的。”

在法國(guó)，購房意愿也可能受到影響，一方面是因?yàn)槔噬仙?，另一方面也是因?yàn)槭袌?chǎng)本身的原因。政府計(jì)劃在2025年財(cái)政法案中加強(qiáng)對(duì)非專業(yè)家具租賃(LMNP-Non-Professional Furnished Rental)的征稅。

目前，業(yè)主可享受折舊優(yōu)惠，但在計(jì)算銷售資本收益時(shí)不考慮折舊。改革提議重新整合這一攤銷，從而增加應(yīng)稅資本收益。如果出售攤銷后的財(cái)產(chǎn)，則需征稅的資本收益將會(huì)高得多。

換句話說，當(dāng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)售時(shí)，業(yè)主的租金收入將被征收重稅。專業(yè)人士擔(dān)心這會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響，擔(dān)心帶家具的房產(chǎn)投資吸引力會(huì)降低。

但最重要的是，房地產(chǎn)投資情緒可能會(huì)受到影響。在法國(guó)，就像在美國(guó)一樣，購買房地產(chǎn)的欲望可能會(huì)進(jìn)一步減弱。

莫瑞爾最后表示：“在美國(guó)，實(shí)物黃金的狂熱是否也將出現(xiàn)？那些避開房地產(chǎn)的人會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)嵨稂S金來保住他們的積蓄嗎？西方對(duì)黃金的態(tài)度開始發(fā)生變化。在投資者逐漸撤離房地產(chǎn)之際，以美元和歐元計(jì)算的黃金價(jià)格每周都會(huì)創(chuàng)下新高?！?/span>